Abgrenzung Erhaltungsaufwand, nachträgliche Herstellungskosten

von Axel Koschorrek, RTS Steuerberatung Fellbach

Die steuerliche Behandlung von Renovierungskosten, insbesondere bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, führt in der Praxis regelmäßig zu Auslegungsfragen mit dem Finanzamt.  Der nachfolgende Beitrag stellt die wesentlichen Abgrenzungsmerkmale zwischen Erhaltungsaufwand, nachträglichen Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten dar.

Erhaltungsaufwand vs. nachträgliche Herstellungskosten

 

Aus steuerlicher Sicht teilen sich die Renovierungskosten in sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen sowie in nachträgliche Herstellungskosten auf. Die nachträglichen Herstellungskosten können nur in Form der AfA (Absetzung für Abnutzung) über den Nutzungszeitraum des Gebäudes (i d. R. 50 Jahre) geltend gemacht werden.

Mit dem Begriff des Erhaltungsaufwands ist grundsätzlich die Instandhaltung oder –setzung von bereits Bestehendem gemeint. Dies ist auch bei einer werterhöhenden Modernisierung gegeben sofern lediglich wieder der  zeitgemäße Wohnkomfort hergestellt wird, der durch den technischen Fortschritt verloren gegangen ist.

Somit ist der Einbau bisher nicht vorhandener Bestandteile kein Erhaltungsaufwand sondern stellt nachträgliche Herstellungskosten dar, da insoweit eine Erweiterung vorliegt bzw. eine  wesentliche Verbesserung hinsichtlich des ursprünglichen Zustands gegeben ist (z. B. Einbau einer Markise, einer Alarmanlage, von Rollläden, beim Einziehen neuer Zwischenwände usw.).   

Bei den nachträglichen Herstellungskosten ist die wesentliche Erhöhung des Gebrauchswerts das entscheidende Kriterium, d. h. das Nutzungspotenzial bzw. der Standard des Gebäudes wurde durch die Art der Renovierung erhöht (Anmerkung: Die einzelnen Standards sind jeweils definiert und reichen von sehr einfach über mittel/hoch bis zu sehr anspruchsvoll).

Eine Standardhebung liegt vor, wenn in mindestens drei der vier o. g. standardprägenden Ausstattungsbereichen eine gem. den o. g. Kriterien erfolgte Funktionserweiterung (Aufstockung, Anbau, Vergrößerung der nutzbaren Fläche)  vorgenommen wurde bzw. eine wesentliche Verbesserung hinsichtlich des ursprünglichen Zustands gegeben ist.

Renovierungskosten in den nicht standardprägenden vier Ausstattungsbereichen, wie z. B. bei Bodenbelägen, Türen, Fliesenarbeiten usw., sind stets als Erhaltungsaufwand zu behandeln und stellen somit keine nachträglichen Herstellungskosten dar.

Für Baumaßnahmen an der Gebäudesubstanz (z. B. am Fundament, bei tragenden Wänden und Decken), die zur Verlängerung der Gesamtnutzungsdauer führen liegen grundsätzlich nachträgliche Herstellungskosten vor.  

Auch bei reinen Reparaturarbeiten, soweit sie alle vier o. g. standardprägenden Ausstattungsbereiche gleichzeitig betreffen, liegt ein sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand vor.

Werden mehrere Baumaßnahmen durchgeführt die in einem engen räumlichen, sachlichen und zeitlichen Zusammenhang stehen (z. B. Dachausbau mit notwendigen Arbeiten an Versorgungsleitungen in den darunter liegenden Stockwerken), und somit bautechnisch ineinandergreifen, bilden diese wiederum eine einheitliche Maßnahme. Diese führen insgesamt zu nachträglichen Herstellungskosten.

Bei der Beurteilung sind hierbei alle einzelnen Baumaßnahmen, die über einen Zeitraum von längstens 5 Jahren durchgeführt werden, und im Rahmen einer planmäßigen Gesamtmaßnahme erfolgen, zusammengefasst zu würdigen.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

 

Diese werden analog zu den o. g. nachträglichen Herstellungskosten behandelt und liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes Erhaltungsaufwendungen (Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen) durchgeführt werden und diese Aufwendungen (ohne Umsatzsteuer) 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Somit erfolgt die steuerliche Berücksichtigung ausschließlich im Wege der AfA.

Bei der Prüfung der 15%-Grenze sind Aufwendungen für Erweiterungen im o. g. Sinn nicht zu berücksichtigen, da diese bereits zu nachträglichen Herstellungskosten führen. Ebenso sind Erhaltungsaufwendungen, die jährlich üblicherweise anfallen (sog. Schönheitsreparaturen) nicht in die Prüfung mit einzubeziehen.

Allerdings hat das Finanzgericht Münster in einer aktuellen Entscheidung (Urt. V. 25.9.2014, 8 K 4017/11) diesen o. g. Grundsatz bzgl. von Schönheitsreparaturen nunmehr verneint. Vielmehr seien auch diese Aufwendungen, soweit sie in einem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang zueinander stehen und in ihrer Gesamtheit wiederum eine einheitliche Baumaßnahme bilden, unmittelbar als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln.

Die Revision beim Bundesfinanzhof wurde wegen grundlegender Bedeutung zugelassen.

(Revision eingelegt, Az. BFH: IX R 22/15).

 

Unser Fazit:

Ein entsprechend vom Finanzamt veranlagter Sachverhalt sollte, sofern der Einspruch gegen den erlassenen Bescheid noch möglich ist, unter Berufung auf das o. g. Revisionsverfahren offen gehalten werden.

 

[Stand: 14. März 2017, Infoabteilung RTS Steuerberater]

Hinweis der RTS | Steuerberatung Baden-Württemberg

 

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