RTS Immobilien Modellhaus im Gespräch

Wachstumschancengesetz: Degressive Abschreibung und Sonder-AfA bei Immobilien

Mietwohnungen stellen ein unverändert rares Wirtschaftsgut dar. Nach wie vor gibt es am Wohnungsmarkt mehr Mietinteressenten als angebotene Mietobjekte. Mit dem Wachstumschancengesetz wurden neue Abschreibungsmöglichkeiten für vermietete Wohnimmobilien eröffnet, bestehende Regelungen wurden erweitert.

Degressive Abschreibung für neue Mietobjekte (Gebäude und Eigentumswohnungen)

Für Gebäude, die Wohnzwecken dienen und neu hergestellt oder angeschafft werden, kann die Abschreibung statt mit jährlich gleichbleibenden Beträgen (lineare AfA) künftig mit fallenden Beträgen (degressive AfA) vorgenommen werden. Dabei kommt ein Abschreibungssatz von 5 % zur Anwendung. Diese Regelung gilt grundsätzlich sowohl für Gebäude im Betriebsvermögen als auch im Privatvermögen.

Bei der degressiven AfA bleibt der jährliche Prozentsatz gleich, die Bemessungsgrundlage wird aber in jedem Jahr um den Betrag der Abschreibung des Vorjahres reduziert (Restwert bzw. Restbuchwert bei Betriebsvermögen). Die Abschreibungsbeträge sind folglich zu Beginn hoch und werden jährlich niedriger. Wird der degressive AfA-Betrag nach einigen Jahren niedriger als die vergleichbare lineare Abschreibung, ist ein Wechsel zur linearen AfA für die dann verbleibende Nutzungsdauer möglich. So kann immer die höchstmögliche Abschreibung in Anspruch genommen werden.

Die degressive AfA gilt für Gebäude, deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 beginnt. In Anschaffungsfällen muss der Abschluss des Kaufvertrags innerhalb dieser Frist erfolgen. Das Gebäude muss hier auch spätestens im Jahr der Fertigstellung erworben werden.

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Bereits 2019 wurde eine Sonder-AfA für Mietwohnungsneubauten (§ 7b EStG) eingeführt. Nachdem die Regelung Ende 2021 ausgelaufen war, wurde sie ab 2023 wieder reaktiviert. Diese Vorschrift gilt ebenfalls für Neubauten des Privat- und des Betriebsvermögens.

Die Sonderabschreibung kann für Bauvorhaben, für die ein Bauantrag oder eine Bauanzeige ab dem 1. Januar 2023 und bis zum 30. September 2029 gestellt wurde oder wird, geltend gemacht werden. Dabei dürfen die Anschaffungs-/Herstellungskosten des Gebäudes nicht mehr als 5.200 Euro pro Quadratmeter betragen. Des Weiteren muss die neue Wohnung im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren zu Wohnzwecken vermietet werden.

Sind die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung erfüllt, können Vermieter jährlich bis zu fünf Prozent der Anschaffungskosten (maximal 4.000 Euro je Quadratmeter) zusätzlich zur linearen oder degressiven Abschreibung steuerlich geltend machen. Die Sonderabschreibung ist auf insgesamt vier Jahre begrenzt, beginnend mit dem Jahr der Anschaffung oder Herstellung.

Beispiel

A, B und C bauen zusammen ein Mehrfamilienhaus mit drei Eigentumswohnungen. Die Kosten werden gedrittelt und A erhält eine Eigentumswohnung. Der Bauantrag für das Vorhaben wurde am 3. Oktober 2023 gestellt. Die Herstellung seiner 70 Quadratmeter-Wohnung begann am 1. März 2024, die Fertigstellung erfolgt am 15. Januar 2025. Die Herstellungskosten der Wohnung belaufen sich auf 360.000 Euro; je Quadratmeter sind dies 5.142,86 Euro und damit weniger als 5.200 Euro.

Die maximal erlaubte Bemessungsgrundlage pro Quadratmeter für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung liegt bei 4.000 Euro pro Quadratmeter, also insgesamt 280.000 Euro.

Maximale Abschreibung (Neuregelungen)

 

Degressive AfA

Sonderabschreibung

Summe

2025

18.000 €

14.000 €

32.000 €

2026

16.400 €

14.000 €

30.400 €

2027

14.880 €

14.000 €

28.880 €

2028

13.436 €

14.000 €

27.436 €

2029

12.064 €

-

12.064 €

Summe nach 5 Jahren

74.780 €

56.000 €

130.780 €


Zum Vergleich: nur lineare Abschreibung (alte Rechtslage)

 

Lineare AfA

Sonderabschreibung

Summe

2025

10.800 €

-

10.800 €

2026

10.800 €

-

10.800 €

2027

10.800 €

-

10.800 €

2028

10.800 €

-

10.800 €

2029

10.800 €

-

10.800 €

Summe nach 5 Jahren

54.000 €

 

54.000 €

Im vorstehenden Beispiel kann der Vermieter A innerhalb von 5 Jahren Abschreibungen in Höhe von ca. 131.000 Euro als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Dies sind fast 77.000 Euro mehr gegenüber der alten Regelung. Dabei handelt es sich dabei um die in diesem Fall maximal mögliche steuerliche Begünstigung.

Da sowohl die degressive AfA als auch die Sonderabschreibung steuerliche Wahlrechte darstellen, können die Beträge optimal auf die individuellen steuerlichen Verhältnisse des künftigen Vermieters zugeschnitten werden. Unsere Steuerberater stehen Ihnen bei Fragen gerne zur Seite!

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