Vermietung an die Familienbande: Vorsicht, Stolperfallen!

Wer sein Objekt an Sohn, Tochter, Enkel oder andere nähere Verwandte vermietet, verlangt meist weniger Miete als von einem nicht verwandten Mieter. Dies ist eine übliche Vorgehensweise und auch für das Finanzamt spricht grundsätzlich nichts dagegen. Allerdings nur solange Sie die sogenannte 66 %-Grenze nicht unterschreiten. 

Sie fragen sich nun sicher, was es mit der 66-Prozent-Grenze auf sich hat und was es noch alles zu berücksichtigen gilt, um nicht ins Stolpern zu geraten? Dann sollten Sie Folgendes beachten:

Wer Wohnungen vermietet, muss diese Einkünfte im Rahmen seiner persönlichen Einkommen-steuererklärung angeben und versteuern. Von den Mieten dürfen die mit dem vermieteten Objekt in Zusammenhang stehenden Werbungskosten (wie z.B. Zinsen für die Finanzierung, Abschreibungen und sonstige laufende Kosten der Immobilie) abgezogen werden. Der Knackpunkt bei der Vermietung an nahe Angehörige liegt in der Regel bei der Höhe der zu vereinbarenden Miete.

Die 66 %-Grenze besagt folgendes:

  • Sie dürfen von Angehörigen nicht weniger als 66 % der ortsüblichen Miete verlangen 
  • der Mietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden
  • der Mitvertrag muss unbefristet sein
  • es müssen tatsächlich Zahlungen fließen

Nur in diesem Fall ist gewährleistet, dass sämtliche angefallenen Werbungskosten in voller Höhe berücksichtigt werden dürfen. Sollte die Miete unter der 66 %-Grenze liegen, wird der Werbungskostenabzug dementsprechend gekürzt und darf nicht steuermindernd berücksichtigt werden.

Bei Berechnung der ortsüblichen Miete ist die Warmmiete maßgebend, d.h. die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten. Hierzu gehören z.B. insbesondere die Grundsteuer, Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung oder die Gartenpflege. Die ortsüblichen Mietpreise erfahren Vermieter zum Beispiel über einen Mietspiegel, den man bei der zuständigen Stadtverwaltung, den örtlichen Haus- und Grundeigentümervereinen oder von ortsansässigen Immobilienmaklern anfordern kann. Des Weiteren besteht die Möglichkeit, die ortsübliche Miete über einen Sachverständigen ermitteln zu lassen oder dem Finanzamt mehrere Vergleichsobjekte zu benennen, die mit derselben Ausstattung und Lage vermietet werden. Wenn Sie die Höhe der Miete glaubhaft nachweisen können, wird Ihnen auch das Finanzamt bei der Vermietung an Angehörige keine Steine in den Weg legen.

Aber denken Sie daran: Steigt die ortsübliche Miete, muss Ihre vereinbarte Miete ebenfalls rechtzeitig erhöht werden, damit Sie steuerlich nicht unter die 66 %-Grenze fallen!

Hinweis der RTS Steuerberater aus Baden-Württemberg

Die fachlichen Informationen auf dieser Seite sind der Verständlichkeit halber kurz gehalten und können die individuelle Beratung durch die Steuerberater der RTS nicht ersetzen. Die Informationen sind sorgfältig zusammengestellt und recherchiert, jedoch ohne Gewähr.


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