Grundsteuerreform: Vorgehen in den Bundesländern

Stand: 29.11.2021

Die Grundsteuer wird neu geregelt. Die erste Hauptveranlagung nach neuem Recht findet auf den 1. Januar 2022 statt. Erste Feststellungserklärungen hierzu sollen ab dem 1. Juli 2022 an die Finanzverwaltungen übermittelt werden können. Deutschlandweit muss eine Neubewertung aller Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftlichen Betriebe erfolgen. Jedoch können im Zuge der Grundsteuerreform die Bundesländer auch eigene Gesetze erlassen. Im nachfolgenden Artikel informieren wir Sie über die verschiedenen Modelle der Bundesländer, außerdem finden Sie Berechnungshilfen. Gerne beraten wir Sie dahingehend.

Grundsteuerreform - Hebesätze

Das Verfassungsgericht stufte 2018 die Einheitsbewertung der Grundsteuer als verfassungswidrig ein, weil sie gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandle. Die alte Einheitsbewertung gilt übergangsweise noch bis zum 31. Dezember 2024. Ab dem 1. Januar 2025 wird die Steuer nach dem Landesgrundsteuergesetz erhoben. Die Grundsteuerreform enthält eine Öffnungsklausel. Das heißt, jedes Land kann für sich entscheiden, ob es sich an die Vorgaben des Bundes hält oder eigene Wege geht. Diese unterschiedlichen Hebesätze gibt es:

  • Grundsteuer A: Das „A“ steht für „agrarisch“. Diese Steuer gilt somit für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft.
  • Grundsteuer B: Das „B“ steht für „baulich“. Sie umfasst bebaute und unbebaute Grundstücke, die in einer Gemeinde liegen. Also all jene Grundstücke, die nicht zur Land- und Forstwirtschaft zählen.
  • Grundsteuer C (neu ab 2025): Das „C“ hat keine Bedeutung, sondern folgt einfach auf die Buchstaben A und B. Diese Grundsteuer dürfen Gemeinden ab 2025 für baureife Grundstücke erheben. Sie kann deutlich höher ausfallen als die Grundsteuer B.

Fristen

Die erste Hauptveranlagung nach neuem Recht findet auf den 1. Januar 2022 statt. Anschließend erfolgen die Hauptveranlagungen im 7-Jahres-Rhythmus. Nach aktuellem Stand können ab dem 1. Juli 2022 die Feststellungserklärungen an die Finanzverwaltungen übermittelt werden. Je nach Bundesland kann es zu unterschiedlichen Übermittlungsfristen kommen. Manche Bundesländer haben bereits angekündigt, dass die Feststellungserklärungen bis spätestens 31. Oktober 2022 eingereicht werden müssen.

Das Bundesmodell

Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz

Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen verwenden das Bundesmodell.

Je nachdem, ob es sich um ein bebautes oder ein unbebautes Grundstück, ein Wohnhaus oder ein gewerblich genutztes Gebäude handelt, gilt ein anderes Bewertungsverfahren bzw. fließen unterschiedliche Faktoren in die Berechnung ein.

Das reformierte Bewertungsgesetz sieht für bebaute Grundstücke zwei Bewertungsverfahren zur Ermittlung des Grundsteuerwerts vor: das (vereinfachte) Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Im Anschluss an diese beiden Verfahren wird ein letzter Bewertungsschritt durchgeführt: die Mindestwertregelung. Sie besagt, dass der Wert des bebauten Grundstücks nicht niedriger als 75 Prozent des Werts des unbebauten Grundstücks sein darf.

Unbebaute Grundstücke

Der Wert eines unbebauten Grundstücks wird für die Grundsteuer durch Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Grundstücksfläche (§ 247 Abs. 1 BewG) ermittelt. Ebenso wird auf diese Art und Weise der Bodenwert bebauter Grundstücke errechnet (§ 257 Abs. 1 und § 258 Abs. 2 BewG). Die Basis hierfür bilden die von den Gutachterausschüssen veröffentlichten Bodenrichtwerte.

Bebaute Grundstücke

Das reformierte Bewertungsgesetz sieht für bebaute Grundstücke zwei Bewertungsverfahren zur Ermittlung des Grundsteuerwerts vor: das (vereinfachte) Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren für welche Grundstücke angewandt wird, können Sie in der Auflistung einsehen:

Ertragswertverfahren (§§ 252-257 BewG)

  • Einfamilienhäuser, § 250 Abs. 2 Nr. 1 BewG
  • Zweifamilienhäuser, § 250 Abs. 2 Nr. 2 BewG
  • Mietwohngrundstücke, § 250 Abs. 2 Nr. 3 BewG
  • Wohnungseigentum, § 250 Abs. 2 Nr. 4 BewG

Sachwertverfahren §§ 258-260 BewG

  • Geschäftsgrundstücke, § 250 Abs. 3 Nr. 1 BewG
  • Gemischt genutzte Grundstücke, § 250 Abs. 3 Nr. 2 BewG
  • Teileigentum, § 250 Abs. 3 Nr. 3 BewG
  • Sonstige bebaute Grundstücke, § 250 Abs. 3 Nr. 4 BewG

 

Sachwertverfahren

Die grundsteuerliche Sachwertbewertung sieht eine getrennte Ermittlung der Werte für Grund und Boden und für das Gebäude vor (§ 258 Abs. 1 BewG).

Ertragswertverfahren

Das vereinfachte Ertragswertverfahren zeichnet sich im Gegensatz zum allgemeinen Ertragswertverfahren dadurch aus, dass der Wert des Grundes und Bodens sowie des Gebäudes nicht getrennt ermittelt werden. Die Reinerträge des Grundstücks werden über die Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert.

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Sachwertverfahren
Sachwertverfahren
Ertragswertverfahren
Ertragswertverfahren

Mindestwert & Steuerberechnung

Mindestwert

Als letzter Bewertungsschritt ist die Mindestwertregelung in § 251 BewG zu prüfen, die für das Ertragswert- und das Sachwertverfahren gleichermaßen gilt. Nach dieser Norm darf der Wert des bebauten Grundstücks nicht niedriger sein als 75 % des Werts des unbebauten Grundstücks.

Hier ist der Gedanke, dass ein bebautes Grundstück mindestens den Wert des freigelegten Grundes und Bodens hat, folgerichtiger umgesetzt als in § 184 Abs. 3 Satz 2 BewG, der den gesamten Bodenwert als Mindestwert festlegt und somit die notwendigen Kosten für die Freilegung außer Acht lässt.

 

Steuerberechnung

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer

Die Steuermesszahl beträgt

  • 0,34 ‰      unbebaute Grundstücke
  • 0,31 ‰      EFH, ZFH, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser
  • 0,34 ‰      alle anderen Grundstücksarten (wie z. B. unbebaute Grundstücke, Geschäftsgrundstücke)

Den Hebesatz legt jede Kommune für ihr Gebiet individuell fest.

Baden-Württemberg

Hinsichtlich der Grundsteuer B wird das sogenannte "modifizierte Bodenwertmodell" umgesetzt. Hierbei werden die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert miteinander multipliziert und ergeben den sogenannten Grundsteuerwert (bislang Einheitswert). Dieser wird mit einer Steuermesszahl i. H. v. 1,3 ‰ multipliziert, woraus sich der Grundsteuermessbetrag ergibt. In einem letzten Schritt wird dann der Hebesatz der Kommune auf den Grundsteuermessbetrag angewendet, woraus sich schließlich die konkrete Grundsteuer ergibt.

Grundsteuer = Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Steuermesszahl x Hebesatz der Kommune

 

Grundstücke, die überwiegend Wohnzwecken dienen, werden bei der Steuermesszahl begünstigt: sie erhalten einen Abschlag in Höhe von 30 Prozent. Eine überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken liegt vor, wenn der Anteil der Wohnnutzung an der gesamten Wohn- und Nutzfläche den Anteil der wohnfremden Nutzung übersteigt (§ 40 Abs. 3 LGrStG).

Sozialer Wohnungsbau und Kulturdenkmäler werden ebenfalls privilegiert.

Die Grundsteuer A orientiert sich in Baden-Württemberg am Bundesmodell. Die Grundsteuer C hingegen wird nicht eingeführt.

Bayern

Bayern hat sich für ein „reines Flächenmodell“ entschieden. Für die Berechnung der Grundsteuer nach dem reinen Flächenmodell kommt es auf drei Faktoren an:

  • die Fläche des Grundstücks,
  • die Fläche des Gebäudes und
  • die Nutzung der Immobilie.

(Fläche Grundstück x 0,04 EUR/qm x Grundsteuermesszahl + Fläche des Gebäudes x 0,5 EUR/qm x Grundsteuermesszahl) x Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer

Die Grundsteuermesszahl beträgt sowohl für den Grund und Boden als auch für Gebäudeflächen grundsätzlich 100 %. Handelt es sich um Wohnflächen, liegt für diese die Grundsteuermesszahl bei 70 %.

Wohnfläche ist alles, was zu einer Wohnung gehört. Dazu zählen auch Wintergärten, Balkone und Terrassen – und auch das häusliche Arbeitszimmer (Art. 2 BayGrStG). Nicht zur Wohnfläche rechnen grundsätzlich Kellerräume, Abstellräume, Waschräume, Heizungsräume u. ä. Garagen bleiben bis zu einer Fläche von 50 qm außen vor, andere Nebengebäude werden bis zu einer Fläche von 30 qm nicht berücksichtigt. Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind voll, bei einer lichten Höhe von mindestens einem Meter aber weniger als zwei Metern ist die Fläche zur Hälfte anzurechnen. Die Balkon- und Terrassenfläche zählt in der Regel ein Viertel, höchstens jedoch die Hälfte.

Bei Wohnflächen in Verbindung mit einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb, die auch für entsprechend Tätige genutzt werden, sowie denkmalgeschützten Gebäuden und sozialem Wohnungsbau reduziert sich die Grundsteuermesszahl um weitere 25 %.

Hamburg

Hamburg realisiert sein Grundsteuermodell, das sogenannte „Wohnlagenmodell“, in Zusammenarbeit mit Bayern. Dieses Modell basiert auf vier Faktoren:

  • die Fläche des Grundstücks,
  • die Fläche des Gebäudes,
  • die Nutzung der Immobilie und
  • die Wohnlage

(Fläche Grundstück × 0,04 EUR/qm x Grundsteuermesszahl + Fläche des Gebäudes × 0,5 EUR/qm x Grundsteuermesszahl) x Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer

Die Grundsteuermesszahl beträgt sowohl für den Grund und Boden als auch für Gebäudeflächen grundsätzlich 100 %. Handelt es sich um Wohnflächen, muss unterschieden werden: In guten Wohnlagen liegt die Grundsteuermesszahl bei 70 %, in normalen Wohnlagen reduziert sich die Grundsteuermesszahl um weitere 25 % (der bereits reduzierten 70%) (sog. Lageermäßigung). Bei denkmalgeschützten Gebäuden und sozialem Wohnungsbau reduziert sich die Grundsteuermesszahl ebenfalls um 25 % (§ 4 Abs. 3 HmbGrStG).

Wann eine Wohnlagegut und wann sie normal ist, kann man zukünftig einem entsprechenden Verzeichnis entnehmen, welches der Hamburger Senat im Rahmen einer Rechtsverordnung erlassen wird (§ 4 Abs. 2 HmbGrStG).

Wohnfläche ist alles, was zu einer Wohnung gehört. Dazu zählen auch Wintergärten, Balkone und Terrassen – und auch das häusliche Arbeitszimmer (§ 2 Abs. 1 HmbGrStG). Nicht zur Wohnfläche rechnen grundsätzlich Kellerräume, Abstellräume, Waschräume, Heizungsräume u. ä. Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind voll, bei einer lichten Höhe von mindestens einem Meter aber weniger als zwei Metern ist die Fläche zur Hälfte anzurechnen. Die Balkon- und Terrassenfläche zählt in der Regel ein Viertel, höchstens jedoch die Hälfte. Garagen bleiben außen vor, wenn sie in räumlichem Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen. Andere Nebengebäude werden nicht berücksichtigt, wenn ihre Fläche jeweils weniger als 23 qm beträgt (§ 2 Abs. 2 und 3 HmbGrStG).

Hamburg beabsichtigt zudem die Einführung einer Grundsteuer C für baureife Grundstücke.

Hessen

Auch Hessen hat sich für einen eigenen Weg entschieden und führt das sogenannte Flächen-Faktor-Verfahren ein. Für die Berechnung der Grundsteuer nach dem Flächen-Faktor-Verfahren kommt es auf fünf Faktoren an:

  • die Fläche des Grundstücks,
  • die Fläche des Gebäudes,
  • die Nutzung der Immobilie,
  • den Bodenrichtwert des Grundstücks und
  • den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde.

(Fläche Grundstück × 0,04 EUR/qm x Steuermesszahl + Fläche des Gebäudes × 0,5 EUR/qm x Steuermesszahl) x (Bodenrichtwert / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde)0,3 x Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer

Die Steuermesszahl beträgt sowohl für den Grund und Boden als auch für Gebäudeflächen grundsätzlich 100 %. Handelt es sich um Wohnflächen, liegt für diese die Steuermesszahl bei 70 % (§ 6 Abs. 1 und 2 HGrStG).

Wohnfläche ist alles, was zu einer Wohnung gehört. Dazu zählen auch Wintergärten, Balkone und Terrassen – und das häusliche Arbeitszimmer (§ 5 Abs. 2 HGrStG). Nicht zur Wohnfläche rechnen grundsätzlich Kellerräume, Abstellräume, Waschräume, Heizungsräume u. ä. Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind voll, bei einer lichten Höhe von mindestens einem Meter aber weniger als zwei Metern ist die Fläche zur Hälfte anzurechnen. Die Balkon- und Terrassenfläche zählt in der Regel ein Viertel, höchstens jedoch die Hälfte. Garagen bleiben bis zu einer Fläche von 100 qm außen vor, wenn sie in räumlichem Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen. Andere Nebengebäude werden nicht berücksichtigt, wenn ihre Fläche jeweils weniger als 23 qm beträgt (§ 5 Abs. 2 HGrStG).

Bei denkmalgeschützten Gebäuden und sozialem Wohnungsbau reduziert sich die Grundsteuermesszahl um weitere 25 % (§ 6 Abs. 3 HGrStG).

Eine Grundsteuer C für baureife Grundstücke (mit Hebesatzhöchstgrenze) ist vorgesehen.

Niedersachsen

Niedersachsen hat sich für das Flächen-Lage-Modell entschieden. Dabei kommt es auf fünf Faktoren an:

  • die Fläche des Grundstücks,
  • die Fläche des Gebäudes,
  • die Nutzung der Immobilie,
  • den Bodenrichtwert des Grundstücks und
  • den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde.

(Fläche Grundstück × 0,04EUR/qm + Fläche des Gebäudes × 0,5 EUR/qm) × (Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde)0,3 x Grundsteuermesszahl x Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer

Die Grundsteuermesszahl beträgt sowohl für den Grund und Boden als auch für Gebäudeflächen grundsätzlich 100 %. Handelt es sich um Wohnflächen, liegt für diese die Steuermesszahl bei 70 % (§ 6 Abs. 1 NGrStG). Bei denkmalgeschützten Gebäuden und sozialem Wohnungsbau reduziert sich die Grundsteuermesszahl um weitere 25 % (§ 6 Abs. 3 und 4 NGrStG).

Der Faktor (Bodenrichtwert des Grundstücks / durchschnittlicher Bodenwert der Gemeinde)0,3 wird auf zwei Nachkommastellen, der Grundsteuermessbetrag auf volle Cent abgerundet (§ 5 Abs. 1 Satz 3 NGrStG, § 2 Abs. 2 Satz 2 NGrStG).

Regelungen oder Erläuterungen zur Ermittlung der Wohnfläche sucht man leider vergeblich. Diese lässt sich aber anhand der Wohnflächenverordnung ableiten. Danach ist Wohnfläche alles, was zu einer Wohnung gehört. Dazu zählen auch Wintergärten, Balkone und Terrassen. Nicht zur Wohnfläche rechnen grundsätzlich Kellerräume, Abstellräume, Waschräume, Heizungsräume u. ä. Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind voll, bei einer lichten Höhe von mindestens einem Meter aber weniger als zwei Metern ist die Fläche zur Hälfte anzurechnen. Die Balkon- und Terrassenfläche zählt in der Regel ein Viertel, höchstens jedoch die Hälfte. Als Wohnnutzung gilt ausdrücklich auch ein häusliches Arbeitszimmer (§ 3 Abs. 1 Satz 2 NGrStG). Garagen bleiben bis zu einer Fläche von 50 qm außen vor, wenn sie in räumlichem Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen. Andere Nebengebäude werden nicht berücksichtigt, wenn ihre Fläche jeweils weniger als 30 qm beträgt (§ 3 Abs. 2 und 3 NGrStG).

Saarland

Das Saarland wendet grundsätzlich das Bundesmodell an, hat aber davon abweichende Steuermesszahlen beschlossen:

Saarländisches Modell Steuermesszahl für

  • unbebaute Grundstücke: 0,64 ‰
  • Wohngrundstücke: 0,34 ‰
  • Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke: 0,64 ‰

Grundsteuer = Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz der Kommune

Sachsen

Sachsen hat sich grundsätzlich für das Bundesmodell entschieden, verwendet aber davon abweichende Steuermesszahlen:

Steuermesszahl für das Sächsische Modell

  • unbebaute Grundstücke: 0,36 ‰
  • Wohngrundstücke: 0,36 ‰
  • Geschäftsgrundstücke: 0,72 ‰

Grundsteuer = Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz der Kommune