Wissen: Nießbrauch

Wer muss die Einnahmen aus dem Nießbrauch versteuern?

Unter Nießbrauch versteht man die Übertragung von Nutzungsrechten an einen Dritten unter Ausschluss des Eigentümers. Wenn der Eigentümer eines Grundstücks einer anderen Person einen Nießbrauch an diesem Grundstück einräumt, erhält diese Person das Recht das Grundstück zu nutzen. Die Einräumung kann dabei entgeltlich oder unentgeltlich erfolgen.

Für die steuerliche Behandlung unterscheidet man zwischen Zuwendungsnießbrauch und Vorbehaltsnießbrauch.

 

Ein klassischer Fall: Die Eltern, beide über 70 Jahre, übertragen ein teilweise vermietetes Gebäude an die Tochter und lassen sich mit Hilfe eines Notars ein Nießbrauchrecht eintragen. Das heißt sie dürfen bis zum Tod in ihrer bisherigen Wohnung bleiben (Wohnrecht) und die zufließenden Mieteinnahmen für sich selbst nutzen. Die Tochter ist die Eigentümerin. Das Ganze nennt sich Vorbehaltsnießbrauch und ist eine Möglichkeit der Vermögensübergabe zu Lebzeiten.

Wichtig: Ein Recht auf Nießbrauch kann nicht verkauft oder vererbt werden. Es erlischt daher in der Regel mit dem Tod der Nießbraucher (im vorgenannten Beispielsfall: der Eltern).

 

Wer muss die Einnahmen versteuern?

Die Eltern behalten sich im notariellen Übertragungsvertrag die wirtschaftliche Nutzung vor und treten damit in die Rechtstellung des Eigentümers ein. Somit stehen ihnen als Vermieter die Mietzahlungen zu. Zudem hat grundsätzlich der Nießbraucher die im Zusammenhang mit dem Grundstück anfallenden Aufwendungen (Grundsteuer, Renovierungskosten, Versicherungen etc.) zu tragen und kann daher diese als Werbungskosten anteilig, soweit auf den vermieteten Teil des Gebäudes entfallend, von den Mieteinnahmen abziehen.

 

Was ist bei größeren Sanierungskosten?

Diese muss in der Regel der Eigentümer tragen. Das Problem darin ist, dass der Nießbraucher diese Kosten dann nicht als Werbungskosten geltend machen kann. Auch wenn die Eltern die Kosten einfach übernehmen würden, hätten sie rechtlich einen Anspruch auf Kostenerstattung gegenüber der Tochter (Eigentümerin) und dürften diese somit steuerlich nicht geltend machen. Abhilfe kann hier die klare Regelung im notariellen Übertragungsvertrag schaffen, nach der die Eltern auch weiterhin alle außergewöhnlichen Ausbesserungen oder Erneuerungen auf eigene Kosten tragen werden.

Der Vorteil beim Vorbehaltsnießbrauch ist, dass der bisherige Eigentümer nun der Nutzungsberechtigte ist und daher auch die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten getragen hat, so dass er weiterhin die Gebäudeabschreibung als Werbungskosten geltend machen kann. Wird, wie im Beispielsfall nur ein Teil des Gebäudes vermietet, so sind nur die auf den vermieteten Teil entfallenden Abschreibungen als Werbungskosten abzugsfähig.

 

Was gilt beim Zuwendungsnießbrauch?

  • Beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch  wird der Tochter der Nießbrauch eingeräumt und die Eltern bleiben Eigentümer. Dann müsste die Tochter die Mieteinnahmen versteuern und dürfte im Gegenzug alle getragenen Grundstücks- und Erhaltungsaufwendungen entsprechend anteilig als Werbungkosten abziehen. Der Nachteil dabei ist, dass die Tochter keine Gebäudeabschreibung geltend machen kann und auch nicht die Eltern, da diese keine Einkünfte mehr aus der Vermietung erzielen. Der unentgeltliche Zuwendungsnießbrauch hat allerdings dann Vorteile, wenn die Immobilie bereits abgeschriebenen ist und keine Gebäudeabschreibung mehr verloren gehen kann.
  • Beim entgeltlichen Zuwendungsnießbrauch bekommt der Eigentümer für die Gewährung des Nutzungsrechts vom Nießbraucher einen Geldbetrag, den er als Einnahmen aus Vermietung zu versteuern hat und der Nießbraucher kann den gezahlten Gelbetrag als Werbungskosten abziehen.
  • Bei teilentgeltlichem Zuwendungsnießbrauch wird es noch komplizierter, denn der Vorgang ist steuerlich in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Aufwendungen sind somit nur anteilig (in Höhe des entgeltlichen Teils) abzugsfähig.

Anhand des Beispiels und der Ausführungen soll verdeutlich werden, wie mit der Einräumung eines Nießbrauchs Vermögen wie auch Einkunftsquellen verlagert und steuerliche Vorteile gesichert werden können.

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