Wissen: private Veräußerungsgeschäfte

Wohnst du noch oder verkaufst du schon?

Steuer auf den Veräußerungsgewinn einer Immobilie(private Veräußerungsgeschäfte)

 

Ob Renditeobjekt  oder Eigenheim, die Nachfrage am Immobilienmarkt boomt. Nicht nur die anhaltend niedrigen Zinsen, sondern auch die angespannte Lage an der Mietfront, lassen den Kauf von einem Eigenheim immer attraktiver werden.
Schön, wenn Sie ein geeignetes Objekt für sich ergattern konnten oder schon vor Jahren zugeschlagen haben.
Was aber, wenn sich Ihre Lebensumstände ändern, Sie sich die gestiegenen Immobilienpreise zu Nutze machen wollen oder Sie aus anderen Gründen nicht mehr an Ihrer jetzigen Immobilie festhalten wollen? Wir zeigen Ihnen, worauf Sie bei der privaten Veräußerung einer Immobilie achten sollten, damit der Staat sich nicht seinen Teil vom Gewinn holt und Sie Ihr Objekt steuerfrei verkaufen können.


Die Spekulationssteuer

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchte, sollte sich auch über die steuerlichen Aspekte beim der Immobilienveräußerung Gedanken machen.
Denn Privatpersonen müssen nicht nur auf Ihr Einkommen Steuern bezahlen, sondern unter Umständen auch auf Gewinne aus privaten Veräußerungen, worunter Immobilienverkäufen fallen.
Diese Steuer ist besser bekannt als „Spekulationssteuer“.
Innerhalb einer bestimmten Frist erzielte Veräußerungsgewinne aus privaten Verkäufen ab der Freigrenze von 600,00 € sind steuerpflichtig und werden im Rahmen der Einkommensteuererklärung mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert.
Dies gilt übrigens auch für Ferienwohnungen-/häuser.

Beim Kauf einer Immobilie wird keine Spekulationssteuer fällig. Vielmehr müssen Immobilienbesitzer dann Grunderwerbsteuer entrichten.

Die Spekulationsfrist - wann fallen Steuern für Immobilien an?

Ob Sie tatsächlich Steuern bezahlen müssen hängt von zwei Faktoren ab. Zum einen, ob Sie die Immobilie vor dem Verkauf selbst genutzt haben und wie lang und zum anderen welche Zeit zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie vergangen ist.
Eine Immobilie kann steuerfrei veräußert werden, wenn:

  • sie zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren genutzt wurde.

Dies gilt übrigens auch, wenn Sie nur zeitweise darin gewohnt haben (Ferienwohnung; Wohnung zur doppelten Haushaltsführung…) sofern die Wohnung Ihnen in der übrigen Zeit zur Verfügung stand.

Die gute Nachricht! Sie müssen keine vollen 36 Monate in Ihrer Immobilie gewohnt haben, es gelten auch angebrochene Jahre.
Beispiel:

Sie haben 2008 eine Eigentumswohnung gekauft und dann vermietet. Als der Mieter im Herbst 2013 auszog, sind Sie im Dezember 2013 selbst eingezogen. Im Januar 2015 zogen Sie wieder aus und verkauften die Wohnung. Damit haben Sie die Wohnung im Jahr der Veräußerung (2015) und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren (2014 und 2013) zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Obwohl das insgesamt nur 14 Monate waren, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.

Vorsicht bei gemischt genutzten Objekten!
Bewohnen Sie selbst nur eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, dann bleibt nur der von Ihnen selbst genutzte Teil steuerfrei.

  • Oder Sie fremdvermietet ist, aber zwischen dem Kauf dem Verkauf der Immobilien mehr als 10 Jahre liegen.

Bei der Berechnung dieser Frist zählt das Datum des notariell beurkundeten Kaufvertrages sowohl für die Anschaffung als auch für den Verkauf.

Sollten Sie die oben genannten Voraussetzungen nicht erfüllen, ist grundsätzlich der Wertzuwachs, also die Differenz aus dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis zu versteuern.

Gründe für den Verkauf sind irrelevant/ Keine Ausnahmen

Verkaufen Sie aufgrund einer finanziellen Notlage, krankheitsbedingt oder um drohende wirtschaftliche Nachtteile abzuwenden, kennt der Staat kein Pardon. Ihm kommt es nur auf die Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen an, die Gründe für Ihren Verkauf sind vollkommen irrelevant.

Berechnung des Veräußerungsgewinns

Veräußerungserlös abzüglich Nebenkosten

./. Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten

+ ggf. beanspruchte Abschreibungen

./. Werbungskosten

= Veräußerungsgewinn/-verlust

Wie hoch ist der Steuersatz?

Bei der Besteuerung von Gewinnen aus privaten Veräußerungen gibt es keinen festen Steuersatz. Der Veräußerungsgewinn wird im Jahr des Zuflusses mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.

Steuerlast dennoch mindern

Sollten Sie dennoch zur Zahlung von Spekulationssteuer verpflichtet werden, können Sie die Steuerlast noch durch die Geltendmachung verschiedener  Positionen, die mit dem Verkauf und der vorherigen Anschaffung der Immobilie zusammenhängen, reduzieren.

  • Beratungskosten
  • Kosten für  Verkaufsinserate
  • Maklergebühren
  • Notargebühren
  • Grundbuchgebühren
  • Telefonkosten
  • Fahrkosten
  • Räumungskosten

Sie wollen auf Nummer sicher gehen?

Wenn Sie eine konkrete Verkaufsabsicht haben, können Sie sich gegen Gebühr vom Finanzamt eine verbindliche Auskunft darüber einholen, ob der Verkauf steuerfrei oder steuerpflichtig ist. Gerne unterstützen wir Sie hierbei.

Hinweis der RTS | Steuerberatung Baden-Württemberg

Die fachlichen Informationen auf dieser Seite sind der Verständlichkeit halber kurz gehalten und können die individuelle Beratung durch die Steuerberater der RTS nicht ersetzen. Die Informationen sind sorgfältig zusammengestellt und recherchiert, jedoch ohne Gewähr.


Inhaltlich verantwortlich i.S.d. § 55 II RStV: Steuerberater Dipl.-Ökonom Thomas Härle, Steuerberater Michael Karle, Deckerstr. 37, 70372 Stuttgart